Pozwolenie na budowę, warunki zabudowy - odwołania

Decyzja o pozwoleniu na budowę jest w większości inwestycji bezwzględnym warunkiem rozpoczęcia robót budowlanych. Czasem inwestor otrzymuje od starosty lub prezydenta decyzję o odmowie wydania pozwolenia na budowę. Jeśli taka decyzja nie jest słuszna, warto skorzystać z usług kancelarii zawodowo zajmującej się sporządzaniem odwołań od takich decyzji.

Odwołanie od odmownej decyzji o pozwoleniu na budowę wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub do wojewody. Przy sporządzaniu odwołania należy wziąć pod uwagę stan prawny oraz faktyczny inwestycji oraz działki. Należy znać orzecznictwo sądów administracyjnych w podobnych sprawach o pozwolenie na budowę.

Mamy w tym temacie duże doświadczenie i ogromną ilość wygranych spraw. Opierając się na współpracy między innymi z architektami, możemy pochwalić się dużą skutecznością w instancjach odwoławczych. Zapraszamy!

warunki zabudowy - formalności, formalności....

Inwestorzy, projektanci, sąsiedzi

Pomagamy inwestorom, borykającym się z problemami pojawiającymi się podczas załatwiania formalności niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pomagamy projektantom, których projekty utknęły w którejś instancji, co przedłuża procedurę inwestycyjną.

Pomagamy sąsiadom, którzy uważają, że nowa inwestycja z różnych względów nie powinna powstać.

Doświadczenie i współpraca

Mamy duże doświadczenie i wysoką skuteczność przede wszystkim z uwagi na starannie dobranych partnerów - architektów, projektantów innych branż, rzeczoznawców budowlanych. Zapewniamy wysoką jakość usług łącząc znajomość Prawa budowlanego, przepisów techniczno-budowlanych, Prawa administracyjnego, orzeczeń sądów i zwyczajów panujących w różnych urzędach.

Odwołania są sporządzane w oparciu o Prawo budowlane, rozporządzenia techniczne, orzeczenia i inne akty wzmacniające pisma w toku kolejnej instancji. W celu zaoferowania Państwu najwyższej jakości usług współpracujemy z uprawnionymi projektantami i rzeczoznawcami, którzy przepisy techniczne rozpatrują pod swoim branżowym kątem.

Reprezentujemy Klientów na każdym etapie postępowania - od organu urzędowego, przez samorządowe kolegium odwoławcze (SKO), wojewódzki sąd administracyjny (WSA) i Naczelny Sąd Administracyjny (NSA);

Odwołania od decyzji administracyjnych:

odwołania od decyzji o warunkach zabudowy;
odmowa ustalenia warunków zabudowy - odwołanie;
odwołanie od pozwolenia na budowę;
odmowa wydania pozwolenia na budowę - odwołanie;
skargi na bezczynność organów administracyjnych;
decyzje lokalizacyjne, środowiskowe, media, zjazd na działkę i inne;

Samowole budowlane

pomoc prawna w procedurze legalizacyjnej;
wsparcie przy kontroli inspektora nadzoru budowlanego;
pełna obsługa administracyjna przy udziale współpracujących architektów;
samowola od strony sąsiada i inwestora.

Warunki zabudowy/plan miejscowy:

pomoc w przeprowadzeniu procesu zdobywania warunków zabudowy (koncepcja projektowa, media, decyzja środowiskowa itp.);
skargi na bezczynność organów administracyjnych;
udział w mediacjach między stronami odwołującymi się;
inne.

Kodeks urbanistyczno-budowlany

Od wielu lat ustawodawca stara się połączyć przepisy prawa budowlanego w jednym akcie prawnym. Kodeks urbanistyczno-budowlany jest opracowywany i być może będzie procedowany w 2018 lub 2019 roku.

Jednym z głównych założeń KUB jest całkowita rezygnacja z warunków zabudowy. Dla procesu inwestycyjnego byłaby to rewolucja, gdyż obecnie (2018 rok) ponad połowa wszystkich inwestycji powstaje w oparciu właśnie o warunki zabudowy. Powiązane jest to z ideą, by wytyczne odnośnie nowej zabudowy na istniejących terenach inwestycyjnych były określone w planach miejscowych, a tereny wolne od zabudowy takimi pozostawały.

Innym założeniem jest połączenie pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy w nową formę - tzw. zezwoleń budowlanych.

Najnowszy projekt Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego - z 23 listopada 2017 r. - znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury: Kodeks urbanistyczno-budowlany - nowy tekst projektu

Istotne zmiany w prawie budowlanym 2015:

Od 28 czerwca 2015 r. obowiązują nowe przepisy regulujące m.in. kwestię pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. Otóż, od tego dnia wybudowanie domu jednorodzinnego, co do zasady nie wymaga od inwestora uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie samego zgłoszenia do starosty. Ta długo oczekiwana zmiana pozwala inwestorom na szybsze i mniej biurokratyczne załatwienie powyższych kwestii.

Mniej zadowoleni z tych zmian prawnych mogą być sąsiedzi, którzy w nowym brzmieniu tych regulacji utracą wpływ na to, co zostanie posadowione na działce sąsiedniej.

Dom jednorodzinny bez decyzji o pozwoleniu na budowę - brak udziału stron

Chodzi bowiem o to, że uczynione przez inwestora zgłoszenie nie powoduje zainicjowania – jak dotychczas – postępowania z udziałem stron, zazwyczaj sąsiadów. Tym samym osoby te nie mają możliwości działania w formie odwołania się od decyzji o pozwoleniu na budowę, czy w dalszej kolejności skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Ustawa w nowym brzmieniu precyzuje co prawda zastrzeżenie, że bez pozwolenia „można stawiać tylko te wolnostojące domy jednorodzinne, które nie wprowadzają ograniczeń w zagospodarowaniu sąsiedniej nieruchomości”, jednak ocenę owych ograniczeń pozostawiono nie urzędnikom, lecz architektom, którzy działają na zlecenie inwestora pragnącego realizować inwestycję (dom jednorodzinny).

Pojęcie „inwestycji nie wprowadzającej ograniczeń w zagospodarowaniu sąsiedniej nieruchomości” jest bardzo pojemne, a przepisy prawne i orzecznictwo - również cywilne - w tej materii są bardzo obszerne. Wśród samych architektów pojawia się sporo wątpliwości, jaka będzie praktyka i postępowanie architektów, jakimi kryteriami będą się kierowali przy ocenie inwestycji swoich klientów, a na podsumowania będziemy musieli jeszcze poczekać.

Możliwość dochodzenia praw przez sąsiadów

Oczywiście sąsiedzi nie będą całkowicie „ubezwłasnowolnieni” w zakresie dochodzenia swych praw i interesów.

Starostwo powiatowe musi zamieścić na stronach bip (Biuletynu Informacji Publicznej) informacje o zgłoszeniu budowy.
Rozpatrujący zgłoszenie urzędnik ma w obowiązku analizę projektu i jego zgodność z przepisami miejscowymi: miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Co do zasady przepisy te zobowiązują projektantów do takiego sytuowania domu, by nie miał on wpływu na nieruchomości sąsiednie i jeśli projekt je naruszy - na zgłoszenie starosta wyda sprzeciw.
Dodatkowo w razie przyjęcia zgłoszenia projekt budowlany będzie zabezpieczony przed dokonywaniem przeróbek stemplami urzędowymi. Uniemożliwi to inwestorowi samowolne zmiany na budowie w stosunku do projektu. Ewentualne zmiany będą mogły być częścią postępowania nadzoru budowlanego, który może wydać decyzję o nałożeniu kary legalizacyjnej lub nakaz rozbiórki. Postępowanie nadzór może wszcząć na wniosek sąsiadów.
W ostateczności - sąsiadom pozostaje dochodzenie roszczeń na drodze postępowań cywilnych. I tutaj istotna uwaga, sąsiad może wystąpić z żądaniem wstrzymania procesu budowlanego na okres zainicjowanego postępowania sądowego, ale musi to uczynić w terminie jednego miesiąca (30 dni) od rozpoczęcia budowy. Rozpoczęcie budowy uznaje się już nawet wygrodzenie nieruchomości czy zorganizowanie infrastruktury niezbędnej do budowy.

Inwestorzy będą mieli łatwiej

Podsumowując, inwestorzy zyskują udogodnienia w zakresie szybszego załatwienia formalności zmierzających do wybudowania swojego wymarzonego domu, zaś miewający sprzeczne z inwestorami interesy sąsiedzi, upatrujący w powstającym na sąsiedniej działce domu jednorodzinnym pogorszenia swojej sytuacji (naruszenia ich praw) muszą podejmować zupełnie inne działania niż dotychczas, gdyż zamknięto im drogę w trybie administracyjnym, a zostawiono jedynie tryb cywilnych postępowań - o ile oczywiście inwestorzy nie dokonują samowoli budowlanej.

Szerzej w kwestiach pomocy prawnej w zakresie ochrony inwestorów przed roszczeniami sąsiadów jak i podjęcia działań prawnych przez sąsiadów w zakresie ochrony swych praw gotowi jesteśmy przedstawić Państwu w ramach oferowanych usług. Prosimy wówczas o kontakt.